Como o simulador funciona

Ele compara dois caminhos com o mesmo gasto mensal com moradia. No primeiro, você compra o apartamento, em geral financiado. No segundo, continua alugando e investe a diferença. Ano a ano, a análise mostra qual caminho deixa mais patrimônio e quando a dívida do financiamento acaba.

Você informa o valor do imóvel, o aluguel de hoje, a entrada, o FGTS, os juros e o prazo do financiamento, além do retorno esperado do investimento. Com esses números, o simulador mostra o aluguel e o retorno que deixam os dois caminhos empatados. Todo o cálculo roda no seu navegador, e os números que você digita não são enviados a nenhum servidor.

Quando alugar compensa e quando comprar compensa

Não existe resposta única. O resultado depende de como estes fatores se combinam:

• Aluguel em relação ao preço do imóvel. Quanto mais caro o aluguel, mais a compra tende a ganhar.
• Retorno do investimento. Se a reserva rende bem, alugar e investir fica mais atraente.
• Juros do financiamento. Juros altos encarecem a parcela e o total pago ao banco, o que favorece alugar.
• Valorização do imóvel. Se o apartamento valoriza mais do que o esperado, comprar fica mais vantajoso.
• Prazo em que você pretende ficar. A compra custa cerca de 4% do valor em ITBI, escritura e registro. Esse custo pesa mais em prazos curtos, porque há menos tempo para diluí-lo.

Por isso, o melhor ponto de partida são os seus números. Informe os valores reais e compare.

Perguntas frequentes

O que é o aluguel de equilíbrio?

É o aluguel de hoje em que os dois caminhos terminam com o mesmo patrimônio, mantidas as demais premissas. Se o aluguel que você paga está acima dele, comprar tende a ganhar. Se está abaixo, alugar e investir tende a ganhar.

O que é o retorno que empata?

É o retorno anual do investimento, antes do imposto, que faz os dois caminhos terminarem empatados. Se o seu investimento rende mais do que isso, alugar tende a ganhar. Se rende menos, comprar tende a ganhar.

Por que os valores aparecem em reais de hoje?

Porque a inflação faz o dinheiro perder poder de compra. R$ 1 milhão daqui a 30 anos vale bem menos do que parece. Por padrão, a análise desconta a inflação informada, que começa no IPCA médio de 10 anos. Ao trocar para os valores do futuro, os números mudam de grandeza, mas quem ganha continua o mesmo.

O FGTS entra na conta?

Sim. O saldo que você usa na entrada entra na compra. O FGTS mensal acumula, rende TR mais 3% ao ano e, a cada 24 meses, amortiza o saldo devedor, o que reduz o prazo do financiamento. Se você alugar, o depósito continua no FGTS.

O simulador considera a comissão de venda?

Não. A conta também deixa de fora a isenção de imposto ao reinvestir em outro imóvel, a segurança de ter casa própria e o risco de o proprietário pedir o imóvel de volta. A página de metodologia detalha o que fica de fora.

Os números são uma recomendação de investimento?

Não. É um estudo de caso com premissas simplificadas. Rentabilidade passada não garante resultado futuro. Antes de decidir, considere a sua situação financeira e, se precisar, procure um profissional habilitado.

De onde vêm os índices?

O reajuste do aluguel usa a média anual composta do IPCA ou do IGP-M nos últimos 10 anos, com séries do Banco Central. Para a valorização do apartamento, você informa o percentual, e o FipeZap serve de referência. A lista completa de premissas e fontes está em Como a conta foi feita.